Mi az a jelzáloghitel?

A hitelek egyik típusa a jelzáloghitel. Elsődleges jellemzője, hogy a hitelösszeg mértékéig jelzálog kerül bejegyzésre a hitellel érintett ingatlanon, vagy egyéb ingatlanon. Ennél a típusú hitelnél tehát ingatlafedezet bevonására van szükség.

Milyen esetben jó választás a jelzáloghitel? Kétféle esetben veszünk fel jelzáloghitelt. Az esetek túlnyomó részében lakáshitel az, amit igénylünk. A lákakáshitelek pedig jelzáloghitelek. Minden esetben fedezetként bevonják a cél ingatlant, illetve, ha szükséges másik ingatlan bevonását is megkövetelheti a bank.

Másik hitelfajta a szabad felhasználású jelzáloghitel. Szabad felhasználású hiteleknél általában nincs szükség fedezet bevonására, de egy bizonyos összeg felett a bank nem nyújt ingatlanfedezet bevonása nélkül hitelt. Bankonként eltérő, de általában jellemzően 10 millió forint feletti hitelösszeg esetében már csak szabad felhasználású jelzáloghitel felvételére nyílik az ügyfélnek lehetősége.

A jelzáloghitelek esetében a hitelintézet esetében nem lehetséges az ingatlant értékesíteni, illetve egyéb módon megterhelni. Amennyiben értékesíteni szeretné valaki a jelzálogjoggal terhelt ingatlanát, először a banki tartozást szükséges kiegyenlíteni és a bank csak ezután adja ki azt jelzálogjog törlési engedélyt, amellyel lehetséges a földhivatalnál kezdeményezni a jelzálogjog törlését. Az ingatlan csak ezután kerülhet értékesítésre.

Mit kell tudni a jelzáloghitelről?

Érdemes átolvasni a leggyakoribb kérdéseket és válaszokat, hogy minél felkészültebben vágjunk bele a hiteligénylésbe!

Milyen típusai vannak a jelzáloghitelnek?

Az alábbi két típus választható:

Szabad felhasználású jelzáloghitel

A szabad felhasználású jelzáloghitel bármire elkölthető. Mivel az ingatlanunk van megjelölve a hitel fedezeteként, ezért kedvezőbb feltételek mellett juthatunk szabad felhasználású kölcsönhöz, mintha személyi kölcsönt vennénk fel. Ezt mindenképpen érdemes kihasználni, ha minél alacsonyabb törlesztőrészletet szeretnénk.

Lakáscélú jelzáloghitel

Kizárólag lakáscélra felhasználható. Azonban nem csak új ingatlan vásárlására vagy építésére fordíthatjuk, hanem a tulajdonunkban lévő ingatlanokat is felújíthatjuk, illetve bővíthetjük a lakáscélú hitel összegéből. A szabad felhasználású jelzáloghitelnél kedvezőbb havi törlesztőrészletet nyújt, hiszen az alacsonyabb kamatozású hitelek közé tartozik.

Mennyi a maximum futamidő egy lakáscélú hitelnél?

30 év. Lakáscélú jelzáloghitel választása esetén legfeljebb három évtizedre vehető fel a kívánt kölcsön.

Ki határozza meg az ingatlan értékét?

Ingatlanunk értékét a bank által küldött értékbecslő határozza meg. Az értékbecslés mindig személyesen történik egy előre megbeszélt időpontban.

Ingatlanunkat illetően az értékbecslő kétféle értéket becsül fel:

• Forgalmi érték. Ez az ingatlanunk piaci ára, amennyiért akár ma is értékesíthetnénk. A forgalmi értéket befolyásolja az ingatlan elhelyezkedése és az épület szerkezete, műszaki állapota, illetve a fűtési rendszer és a környék biztonsága, nyugodtsága is.
• Hitelbiztosítéki érték. Kb. 10-30%-kal kevesebb, mint az ingatlan forgalmi értéke. Megyei jogú városok esetén általában 10%-ot, kisebb falvak és települések esetén pedig 20-30%.-ot von le az értékbecslő az ingatlan piaci értékéből. Ez tehát már egy jóval óvatosabb becslés, mivel a hitelintézet azzal az esettel is kalkulál, ha a jelzáloghitelt nem törlesztenénk, és az ingatlanunk végül végrehajtás alá kerülne.

Példa: Ha a jelzáloghitel fedezeteként a 20.000.000 Ft forgalmi értékű ingatlanunkat szeretnénk megjelölni, akkor a hitelbiztosítéki értéke kb. 17.000.000 Ft lesz.

Mit néz az értékbecslő?

Építés alatt álló ingatlan esetén az értékbecslő átnézi az ingatlannal kapcsolatos dokumentumokat, így a tulajdoni lapot és a méretezett tervrajzot, továbbá a térképmásolatot is kérni fogja.

Meglévő ingatlan értékbecslése során az alábbiakat veszi szemügyre:

Épület szerkezete, stabilitása

• Falszerkezet
• Tetőszerkezet
• Nyílászárók korszerűsége

Megközelíthetőség

• Milyen messze van a buszmegálló?
• Mennyi idő eljutni a városközpontig?
• Gépjárművel is könnyen megközelíthető az ingatlan?
• Van lift az épületben?

Ingatlan jelenlegi állapota és komfortja

• Mennyire csendes a környék?
• Összkomfortos a lakás?
• Mennyire van jó műszaki állapotban az épület?

Közművek

• Fűtés (központi fűtés megléte a legfontosabb tényező)
• Szennyvízelvezetés
• Vízellátás

Mik a jelzáloghitel felvétel feltételei?

Általában a következő feltételek teljesítése szükséges:

• 18. év betöltése
• Állandó magyarországi lakcím
• Jövedelemigazolás bemutatása (alkalmazotti jogviszony esetén legalább 3 havi kereset igazolása)
• A havi jövedelem legalább eléri a minimálbér összegét
• Ingatlanra kötött biztosítás a futamidő végéig

Mik a jelzáloghitel felvétel kizáró feltételei?

• 70. év betöltése
• A fedezetként felajánlott ingatlan végrehajtás alatt áll
• A fedezetként megjelölt ingatlanra már vettek fel jelzáloghitelt
• KHR-listás negatív szereplés (régi nevén BAR-lista)
• Minimálbérnél alacsonyabb havi kereset
• A jelenlegi munkaviszony rövidebb, mint 3 hónap

Kaphatunk jövedelemigazolás nélkül jelzáloghitelt?

Nem. Jövedelemigazolás hiányában nem vehető fel jelzáloghitel, ezért a kölcsön igényléséhez legalább 3 hónapja tartó munkaviszonyra és az aktuális minimálbér elérésére van szükségünk.

Szabad felhasználású vagy lakáscélú jelzáloghitel – melyiket válasszuk?

Hitelfelvétel előtt célszerű nagyon alaposan végiggondolni, hogy milyen céljaink vannak a kölcsön igénylésével. Ha kizárólag ingatlan vásárlására, korszerűsítésére vagy bővítésére fordítanánk a pénzt, akkor egyértelműen a lakáscélú jelzáloghitel jelenti a megoldást. Azonban, ha az új ház vagy lakás megvásárlása mellett például autót vagy egyéb dolgot is vennénk, akkor csakis a szabad felhasználású típus jöhet szóba.

Mi a jelzáloghitel igénylés menete?

1. Részletes tájékoztatás

Először is a banki hitelügyintézővel egyeztetjük céljainkat, aki mindenről tájékoztatást nyújt. Segít dönteni a megfelelő hitelkonstrukció kiválasztásában, és olyan részleteket is elmond, mint hogy a THM mértéke nem tükrözi a hitel kamatkockázatát. A banki ügyintéző segítségével kiválasztjuk az ideális jelzáloghitelt, és személyre szabott megoldások iránt is érdeklődhetünk.

2. Hiteligénylés benyújtása

Ha pontosan meghatároztuk, hogy milyen összegű hitelt szeretnénk felvenni, benyújtjuk a hitelkérelmet. Ehhez az ügyintéző által kért dokumentumokat kell előkészítenünk. Épülő ingatlannál a térképmásolat és a tervrajz bemutatása egyaránt szükséges.

3. Ingatlan értékbecslése

Miután benyújtottuk a hitelkérelmet, a bank által küldött értékbecslő felbecsüli az ingatlanunk forgalmi- és hitelbiztosítéki értékét. A helyszíni szemle során az értékbecslő az ingatlan komfortja mellett az épület megközelítését és a környék adottságait is figyelembe veszi.

4. Hitelkérelem elbírálása

Általában 2 hét alatt elbírálják a hitelkérelmet, de valamikor 1 hónapot is igénybe vehet a folyamat. Az értékbecslési eredmények mellett a jövedelemigazolást is ellenőrzik.

5. Szerződéskötés

Ha pozitív hitelbírálatot kaptunk, már csak a szerződéskötés van hátra. Ilyenkor a bank egyik munkatársa keres meg minket, hogy időpontot egyeztessünk a szerződés aláírására. A folyósítást követően pedig végre megvalósíthatjuk céljainkat.

Milyen gyorsan kaphatjuk meg a felvett kölcsönt?

Általában 14-30 napon belül. Fontos, hogy jelzálog jellegű hitelek esetén hosszabb az elbírálási idő, mint egy átlagos személyi kölcsön felvételénél, ezért akár egy hónapot is igénybe vehet, amíg megkapjuk a kívánt összeget.

El lehet adni a jelzáloggal terhelt ingatlanokat?

Igen. Azonban a legtöbb esetben a bank terhelési- és elidegenítési tilalomhoz köti a jelzáloghitel felvételét, hogy az ingatlant ne lehessen a tudta nélkül eladni. Ha el szeretnénk adni, a bank felé valamilyen módon mindenképpen rendezni kell a tartozást.

Jelzáloghitellel terhelt ingatlan értékesítésekor két megoldási lehetőség áll fenn:

1. A tartozást az eladó fizeti az ingatlanért kapott összegből.
2. A tartozást a vevő fél törleszti az eladó fél bankjának.

Kinek a tulajdonába kerül az ingatlan?

Az ingatlan továbbra is a saját tulajdonunk marad, csupán a felvett hitelösszeg fedezetéül szolgál.

Mit jelent a jelzáloghitel elengedés?

2019 júliusa óta az állam enyhített a jelzáloghitel elengedés igényléseinek feltételein. Második gyermek születése után 1 millió forintot, harmadik gyermek után 4 millió forintot, minden további gyermek után pedig szintén 1 millió forintot igényelhetünk a jelzáloghitel tartozás csökkentése érdekében.

Ki veheti igénybe a jelzáloghitel elengedését?

Az állam az alábbi két feltételhez köti a jelzáloghitel bizonyos részének átvállalását:

• Jelenlegi jelzáloghitel törlesztése.
• A második vagy további gyermek 2019. július 1. után született.

Tanácsok jelzáloghitel felvétele előtt

• Döntsük el, hogy kizárólag lakáscélra vagy egyéb dolgokra (autó, TV, nyaralás, vállalkozás, stb.) is szeretnénk-e költeni a felvett hitelből!
• Válasszunk céljainknak megfelelően a lakáscélú és a szabad felhasználású jelzáloghitel között!
• Alaposan fontoljuk meg, hogy milyen mértékű törlesztőrészletet tudunk vállalni!
• Csak olyan kölcsönt vegyünk fel, amelynek törlesztése nem rontja az alapvető életszínvonalunk minőségét!