Mely ingatlanokra nem kaphatunk lakáshitelt és mi lehet ilyenkor a megoldás?

A lakáshitel egy viszonylag kötöttebb konstrukció, melyben a megvásárolni kívánt ingatlanra és a terheltre is egyaránt komoly feltételek vonatkoznak, szemben a személyi kölcsönnel. Melyek azonban a lakáshitel feltételei?

Mi a lakáshitel?

A lakáshitel egy olyan gyűjtőfogalom, mely magában foglalja az összes olyan jelzálog alapú hitelkonstrukciót, ami kizárólag lakóingatlan célra használható fel. Amelyből:

• új ingatlant vásárolhatunk;
• új ingatlant építhetünk;
• használt ingatlant vásárolhatunk;
• és használt ingatlant újíthatunk fel, bővíthetünk, illetve korszerűsíthetünk.

A lakáshitelek jelzáloghitelek, ami azt jelenti, hogy a hitelt nyújtó bank jelzálogjogot jegyeztet be a fedezetül felajánlott ingatlanra. A bankok alapos vizsgálat után döntik el, hogy a fedezetként felajánlani kívánt ingatlan hitelezhető-e vagy sem. Az ingatlanfedezet ugyanis egy biztosíték, ha az adós nem törleszti a hitelét a kölcsönszerződésnek megfelelően, akkor a bank úgy juthat a pénzéhez, hogy értékesíti a felajánlott ingatlant. A bank jelzálogjoga a tulajdoni lapra is rákerül. A lakáshitelek legjelentősebb tulajdonsága, hogy kamatozásuk jóval kedvezőbb.

Milyen ingatlan lehet fedezet egy lakáshitelnél?

• Magyarország területén helyezkedjen el;
• magánszemély tulajdonában álljon;
• legyen teljes egészében teher-, per- és igénymentes;
• szükség esetén önállóan el lehessen adni;
• műszaki állapota befejezettnek tekinthető;
• tulajdonviszonyai rendezettek.

A következő ingatlantípusokat, eltérő súllyal, de minden pénzintézet elfogadja fedezetként:

• Lakóingatlanok: lakás, lakóház, családi ház, ikerház, sorház, stb.;
• Hétvégi ház, üdülő;
• Építési telek – „Beépítetlen terület” megnevezéssel a tulajdonjogilapon;
• Vegyes funkciójú ingatlan, amennyiben a lakófunkció legalább 50-60%.

Fedezetként nem elfogadható ingatlanok

• Használatbavételi engedély nélküli ingatlan;
• Tanya
• Műhely;
• Ipartelep;
• Üzem;
• Részben művelési ág alól ki nem vett területet tartalmazó ingatlan;
• Tartási joggal terhelt ingatlan;
• Vételi joggal terhelt ingatlan;
• Termőföld;
• Ártérben elhelyezkedő ingatlan;
• Minden olyan ingatlan. amelyre nem köthető kikötésmentes tűz-és elemi kár kockázatra vagyonbiztosítás.

A fedezetül felajánlott ingatlanon milyen terhek fogadhatóak el?

• Munkáltatói kölcsön vagy vissza nem térítendő támogatás;
• Önkormányzati kölcsön vagy vissza nem térítendő támogatás;
• Magyar Állam javára bejegyzett jelzálogjog;
• Illetékhivatal jelzálogjoga;
• Haszonélvezeti jog;
• Özvegyi jog.

A fedezetül felajánlott ingatlanon milyen terhek nem fogadhatóak el?

• Magánszemély jelzálogjoga;
• Más pénzintézet jelzálogjoga;
• Külföldi pénzintézet jelzálogjoga;
• Tartási-, öröklési- és életjáradékjog;
• NAV jelzálogjog;
• Végrehajtási jog;
• Perfeljegyzés;
• Visszavásárlási jog.

Mit vizsgálnak a bankok az értékbecslés során?

Az értékbecslő szakvéleménye határozza meg, hogy mekkora a felajánlott ingatlan értéke a bank számára. Figyelembe veszik az ingatlan és a telek méretét, elhelyezkedését, az építés évét, az ingatlan minőségét és értékesíthetőségét.

Tehát, hogy milyen az:

• országrész, megye, város, településrész;
• az ingatlan közvetlen környezete;
• a hivatalos térképmásolat és a tényleges azonosság;
• az ingatlan jogi, földhivatali rendezettsége (a tulajdoni lap és a helyszíni szemle egyezése);
• szerkezeti megkötés. A könnyűszerkezetes ingatlant hatósági engedéllyel fogadják el. A vegyes, vagy vályog épületeket az állapottól függően.
• osztatlan közös tulajdon abban az esetben elfogadható, ha önállóan forgalomképes, műszakilag elhatárolt, külön bejáratú, önálló közművekkel rendelkezik és használati megosztási szerződés is van.

Mi a megoldás, ha nem tudok ingatlanfedezetet felajánlani?

Ha olyan ingatlan van a birtokodban, vagy olyat szeretnél megvenni hitel segítségével, amit nem fogadnak el fedezetként a bankok, több megoldás is szóba jöhet:

• A személyi kölcsön gyakorlatilag bármire felhasználható, így arra is, hogy ingatlant vegyél a segítségével. Személyi kölcsönhöz nem kérnek a bankok ingatlanfedezetet, a kölcsön biztosítéka a jövedelmed. Havi jövedelmedtől függően akár már 10 millió forint személyi hitelt is igényelhetsz, azonban érdemes utánajárni az adott banknál, hogy mekkora a maximálisan felvehető összeg, milyen futamidőre, és milyen feltételekkel nyújtják. A személyi kölcsönt az igényléstől számítva pár nap alatt megkaphatod, a bankszámládra kerülő összeggel szabadon rendelkezhetsz. Ugyan a személyi kölcsönöket magasabb kamattal kínálják a bankok, mint a lakáshiteleket, de általában rövidebb a futamidejük, és törlesztőrészletük végig fix a futamidő alatt. Ingatlanvásárlás esetén is gyors, egyszerű, ingatlanfedezet nélküli megoldást jelentenek, ezért viszont magasabb kamatot kell fizetni. Az online személyi kölcsönökről itt tájékozódhat és percek alatt több bank ajánlatát is összehasonlíthatja: instacash.hu/hitel-kalkulator/
• Ingatlanvásárlás esetén a megvásárolandó lakást/házat szokták leggyakrabban felajánlani ingatlanfedezetként. Ez azonban nem kötelező, különösen akkor nem, ha épp olyan ingatlanról van szó (például üdülő vagy vegyes funkciójú ingatlan), amelyet csak bizonyos bankok fogadnak el és esetleg csak kevesebb hitelt adnak rá. Ez lehet egy másik saját tulajdonú ingatlan, de olyan is, amiben tulajdonostárs vagy, illetve más ingatlanát is el szokták fogadni a bankok. Utóbbi esetben az ingatlan tulajdonosa zálogkötelezettként szerepelni fog a hitelügyletben, ami a hitelszerződésen is fel lesz tüntetve. A zálogkötelezett az ingatlanával felel a hitelért.
• A babaváró hitel egy szabad felhasználású, ingatlanfedezet nélkül felvehető államilag támogatott – kamatmentes – hitel, amelyet olyan házaspárok igényelhetnek, akik gyermeke(ke)t terveznek. Ez a hitel, mivel bármilyen célra költhető, alkalmas arra is, hogy ingatlanvásárlásra fordítsák. Ha jogosultak vagytok a Babaváró hitelre, akkor rövid idő alatt hozzá is juthattok, a hitelbírálat után a bank a számlátokra utalja az igényelt összeget, ami maximum 10 millió forint. A vállalt gyermek megszületése után a hitel kamatmentes marad, további gyermek(ek) érkezésével részben vagy egészben támogatássá alakul át. A Babaváró hitel jól kiegészíthető egy ugyan csak rugalmas és szabadon felhasználható személyi kölcsönnel: instacash.hu/

Összefoglaló

A cikkből pontosan kirajzolódik, hogy a lakáshitelek esetében a pénzintézetek határozott feltételeket szabnak a fedezetet illetően, így hiteligénylés előtt a legfontosabb a bankoktól megtudni a pontos igényeket, hiszen az elvárások eltérőek lehetnek, valamint az értékbecslőt is érdemes megvárni. Amennyiben lakáscélú hitel nem jöhet szóba, akkor sincs minden veszve, szabad célú jelzáloghitelből, személyi kölcsönből, de akár babaváró hitelből, illetve nem saját tulajdonú ingatlan bevonásával is létrejöhet a hitelügylet, hiszen a pénz ezeknél bármire fordítható. A szabad célú jelzáloghitelnél szükség lesz ingatlanfedezetre, az átlagos átfutási idő 1-2 hónap, míg a személyi kölcsön és a babaváró igénylésekor kizárólag az igazolt nettó jövedelem alapján dönt a bank. A személyi kölcsön és a babaváró esetében a pénz akár napok múlva megérkezhet a számlára, a felvehető hitel elméleti felső határa 10 millió Ft. Egy szabad célú jelzáloghitel ennek többszöröse is lehet, ha elbírja a jövedelem és a fedezet.

A különböző hiteltípusok költsége természetesen eltérő, kamatmentesség esetén természetesen a Babaváró a legkedvezőbb, itt ráadásul a második és a harmadik gyerek megszületésekor el is engedik a fennálló tőketartozás egy részét vagy egészét. A személyi kölcsönök összehasonlításában segít az Instacash, ahol 5 bank ajánlatát lehet percek alatt versenyeztetni és megtalálni a legkedvezőbb ajánlatot: instacash.hu/hitel-kalkulator/